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家を建てるのに絶対に必要なもの・・・そう、土地ですね。

マイホーム探しは、「家」探しではなく「土地」探し

はじめまして、向井と申します。
マイホーム探しというと、家探しをイメージされると思いますが、家よりも重要視してほしいものがあります。それは、ズバリ…<土地>です。
たとえば、3500万円でマイホームを計画しているとしましょう。建てたい家が2500万円とすると、希望エリアの土地が1000万円以上であれば、実はその時点でマイホームは実現しません。(実際には、ほかにも諸費用がかかりますので、土地予算はこれより低いものになります)

それだけではありません。たとえ土地探しを優先しても、正しい知識の欠如がマイホーム探しを難しくします。マイホームを建てようと、予算内で購入できる、気に入った土地を見つけたとします。しかし、隣の空き地には、同じように家が建つとは限りません。マンションが建てば日当たりの問題などで悩まされることになるでしょうし、隣にパチンコ店が建ったら、工場が建ったら…。せっかくのマイホームで悩まされるのは避けたいですよね。

そのようなことにならないために、マイホーム探しの鍵となる<土地>について、一緒に見ていきましょう。

2年以上探している人は買えなくなる可能性が高い

いきなり驚かせてごめんなさい(笑)。けれどもこれ、私たちプロの間では常識とされていることなのです。なぜこのように言われるかというと、ふつう2年間も本気で探せば、2~3件は「買い」の物件があるはずだからです。それにもかかわらずスルーしたということは、その方の中に<土地の価格と条件>の明確な基準がなかった、ということになります。

たとえば予算をしっかりと決めていない、夫婦の意見が違っていても整理していないなどですね。そういう方は良い物件に出会っても、漠然と"どこかにもっと良い物件があるはずだ"と思ってしまうのです。このスパイラルに落ち込まないようにするためには、<なにが自分たちにとっての良い物件なのか>という物差しを持つことがとても大切。土地探しの前にご家族でよく話し合いましょう。

良い物件を見逃してしまいます

「駅近」「南向き」は絶対条件?

「駅近」「南向き」―土地を探す際に、たいていの方が口にされる言葉です。
ところが、もう少し詳しくお話を聞いてみると、「ふだんほとんど電車を使わない」という方や、「何となくみんながそう言うから、条件に挙げてみた」とおっしゃる方が現れて、驚かされることがあります。

たとえば「駅が近い」という条件ですが、「線路が近く、騒音に悩まされやすい」という可能性があったり、電車はあまり使わないのに、駅が近い地価の高い土地を購入してしまい、結局無駄に予算を使ってしまったりなど、一見良い条件のようでも、自分たちのライフスタイルとはまったく合わない場合もあります。

また、多くの方が挙げる「南向き」ですが、南に道路があり、そこに玄関、車庫、リビングなどが面することになりますよね?リビングには光を入れるための大きな窓をとられることが多いと思います。しかし、その南側の道路をしょっちゅう人が通るとしたらどうでしょう?覗きこまれるのはイヤだからと、常に窓のカーテンを閉めておくことになりませんか?道路から十分距離をとって建物を立てられる場合はいいですが、そうでない場合は「南向き」だからといって、あまり歓迎できないことになりそうです。

そうしたこともあるので、「一般的に言われている良い土地」と「自分たちにとっての良い土地」、どこが同じで、どこが異なっているかといった検証がとても大切なのです。

土地探し、ここを確認!

ではいよいよ、土地を見る時に確認しておきたいポイントを挙げていくことにしましょう。

その1 道路

ご存知かと思いますが、道路に接していない土地には建物は建てられません。道幅が4m以上あり、将来も道路であり続けること、そしてその道路に2m以上敷地が接していることが最低条件です。

道幅が十分でない場合には、建物を少し控えて建てなくてはならず、その分敷地面積が減るのと同じことになりますので注意が必要です。

道路と敷地の最低条件

また道路には公道と私道があります。私道には建築基準法で認められていないものもあり、その場合銀行ローンの審査に通らないこともありますので、事前によく確認することが重要です。

その2 隣地の境界

新しく造成された土地ではほとんど問題はないのですが、昭和50年代くらいに計測されたような土地では、隣家との境界線があやふやになっているケースがしばしば見られます。いざ建物を建てようという時になって、どこにフェンスを造れば良いのかといった問題が出てきますので、注意が必要です。もう一度測りなおせば済むことなのですが、両隣、後ろと許可書に印鑑を貰わなくてはならない上、誰かが「測ってほしくない」と言い出せば、そこで作業がストップしてしまいます。もちろん、測量には費用もかかります。

まずは境界線がきっちりしているかどうかを確認すること、少しでもあいまいな点がある場合は、プロに調査してもらうことが重要です。

その3 用途地域

私たちの住む市町村は、適正な土地利用を図るため、その目的に応じて12種類に分けられ、建築物の用途、容積率、構造などに一定の制限が設けられています。これを『用途地域』と呼びます。住宅地は次の11種類です。

用途地域

用途地域をよく見極めないと、土地を見に行って周囲の景色が良いからと契約したものの、1年後にはマンションが建って何も見えなくなったといった事態も起こりかねません。また、工業地域のように、危険性のある工場が立地する土地にも、住宅を建てることができてしまいます。思わぬトラブルが発生しないよう、用途地域をしっかりと確認することはとても大切なことです。

その4 土地の形状

基本的には通風や採光、プランの立てやすさなどの点から四角形の土地が好まれます。しかし、なかには三角形や、旗竿のように通路を入った奥に土地が広がる変形土地もあり、四角形に対して価格が安くなっていることもあるので、検討してみるのも一案です。

変形土地は四角形より安い場合もあります

以上は上から見た時の平面としての土地の形状ですが、立体的に見ることも重要です。この場合、道路よりも高いところに土地があれば、階段をつけなくてはならないとか、擁壁が必要であるとかの確認が必要です。すでに擁壁がある場合でも、検査済証の有無によっては一度壊して再度擁壁をつくらなくてはならないケースもあるので注意して下さい。

道路より低くなっている土地は要注意。本来なら雨水を敷地から道路側に排水しなくてはならないのに、反対に敷地側に流れ込んできてしまうからです。

不動産の仲介業者は土地を見るプロですが、建物を建てるプロではありません。その土地に建物をのせた時にどうなるかまで考えて、アドバイスできる会社は少ないのです。営業マンがお客様に良かれと思って安くて良い土地を勧めたところ、いざ建てる段階になって思わぬ費用が発生することも実際に起こり得ます。できれば不動産会社だけでなく、建物のプロからもアドバイスを貰うことが望ましいのです。

その5 水道・下水

水道や下水が宅地まで引き込まれているか、道路までかで費用が大きく変わってきます。道路までつながなくてはならない場合は、掘った部分だけでなく、より大きめの地帯を復旧しなくてはなりません。遠くに下水管がある場合、大きな費用負担になってしまいます。

また、奈良市では雨水は雨水専用の排水管に流さなくてはならないという決まりがあるので、雨水の流し場所があるかどうかの確認も必要です。

その6 周辺環境

あなたが子育て中であれば、近所に同い年くらいのお友達がどれくらいいるかはとても気になるところだと思います。銀行、病院、役所、図書館などの施設への利便性も気になりますよね。ここに住んでみたいという土地があれば、できれば一度、夕方にスーパーに行ってみてください。だいたいどんな人たちが住んでいるかの見当がつきます。

また、土地を仲介している業者が独自で調べた情報を見せてもらうのも良い方法です。「そういうものはありません」と言われたり、質問をはぐらかされたりするようなら「あまり良い業者ではないな?」と判断できる、目安にもなります。

ちなみに日本中央住販では、このようなロケーションブックをお渡ししています

失敗しないための近道は?

ここまでお話ししたことは基礎編で、良い土地を見分けるのにはさらに細かいポイントがあります。そしてあくまでも大切なのは、それが<あなたの条件に合った良い土地なのかどうか>と、<建物を建てることを前提にした上で、良い土地だと言えるのかどうか>を見極めるということです。

「土地の形状」のところでも少し触れましたが、土地のプロと建物のプロでは見るところが違います。あなたが40坪の建物を建てたいと考えているのに、予算さえ合えば100坪の土地を「お買い得ですよ」と勧める仲介業者や、建物にこだわりすぎるあまり、土地の予算がなくなることに関心を払わない建築業者も存在するのです。

私の経験から言うと、土地と建物、両方に詳しく、バランスの良い提案ができる会社をパートナーとして探すことが一番の近道だと思います。最初に土地と建物は同じくらいのウエイトだと申し上げましたが、土地を扱う仲介業者と、建物を扱う建築業者が、それぞれに自分を主張していたのでは、このウエイトバランスが釣り合いません。自社内にどちらの部門も持っている総合的な住宅会社、もしくは社内にはなくても、このウエイトバランスの大切さを認識してネットワークを構築している不動産あるいは住宅会社を選ばれることだと思います。

あなたが良いパートナーを見つけられ、予算的にも住環境的にも満足のいく土地に巡り合えますよう、心からお祈りしております!

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