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住まい探しを始める前に、資金計画の知識を付けていただくことが大切です。

損をしないために知っておきたいこと

みなさんこんにちは、梅村です。私が担当している住宅ローンの相談窓口では、「どうもお金の話はややこしくて苦手」とおっしゃる方も多いのですが、住宅の場合は借入額が大きいだけに、1%の金利の違いで返済額が大きく変わります。損をしないためにも、最低限必要な基礎知識はしっかりと身につけておきましょう。

1%の金利の違いでこんなに変わる!

固定金利と変動金利、どう違うの?

さて、みなさんは固定金利・変動金利という言葉をお聞きになったことがあると思います。固定金利は借り入れ時の金利が最初から最後まで変わらず、変動金利は短期プライムレートの変動に伴って利率が変わります。もう少し詳しくご説明しましょう。

固定金利

固定金利とは厳密に言うと、35年間の長期固定のものを指します。借りた時点の金利が、返済終了まで変わらずに続きます。2年、3年、5年、10年固定という商品もありますが、これは本来変動金利の一種で、そのうちの一部だけを固定金利にするという契約です。契約期間を過ぎると、金利の見直しが行われます。

変動金利

年に2回、4月1日と10月1日の短期プライムレートを基準として利率が見直されるのが変動金利です。短期プライムレートとは、銀行が企業にお金を貸す時の、最も良い条件での金利で、貸出し期間が1年未満のものを指します。短期プライムレートは日本の金利政策に影響されています。つまり景気の動向によって、上げたり下げたりの操作が行われているのです。

固定と変動、メリット・デメリット

さて、固定金利と変動金利、どちらを選べば良いかということですが、それぞれにメリット・デメリットがあります。長期間にわたる返済ですので、自分にとってストレスが少ないのはどちらかを、よく判断して決められるのが良いと思います。

固定金利と変動金利、メリット比較
固定金利 変動金利
メリット 安心・安定感がある
借りた時点で将来的な金利と返済総額がわかるので、安心して返済計画を立てることができます。
低金利時代にはお得
金利下降期には低金利メリットを享受できます。
メリット 金利がやや高め
金利水準が変動に比べて高めに設定されています。
また景気が下落し、金利が下がっても、契約時に決定した金額を払い続けなくてはなりません。
安心・安定感が少ない
金利が急上昇すれば元金がなかなか減らないというリスクがあります。

もう少し具体的に、住宅を購入するのに3,000万円を借りた場合の例で比較してみましょう。(数字データは2011年8月のものです)

長期固定型(フラット35)を利用した場合

金利2.6%とすると総返済額は4,573万円となり、毎月の支払額は約10.9万円となります。

また団体信用生命保険(任意)に加入する場合には、借入金1,000万円あたり年間35,800円の保険料を支払います。3,000万円借りた場合には107,400円となり、月々8,950円を返済額の10.9万円に加算して支払います。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済途中で死亡、もしくは高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというものです。

フラット35
変動金利を利用した場合

銀行が示している店頭金利よりも金利を下げた優遇金利が、銀行の設定した条件を満たす人に適用されます。日本中央住販がお奨めする金融機関で、優遇金利が適用された場合、毎月の返済額は約85,000円です。なお、民間金融機関のほとんどが、団体信用生命保険への加入を住宅ローン借入れの条件としており、この場合には保険料は銀行負担となり、保険料支払いは発生しません。

同じ3,000万円を借りても、変動金利を利用すれば月々約85,000円の返済、一方固定金利では約10万9千円+保険料で12万円弱の返済となり、月額3万円以上の差が出るということです。しかし、だからと言って、変動金利に飛びつくのも考えもの。最初の数年だけが低金利でその後金利の上昇が続けば、固定金利を上回る可能性もあるからです。

変動金利

どっちがおトク?

ここまで読んで下さったみなさんは、すでにお気づきと思いますが、固定金利と変動金利のどちらが得、と断定することはできません。日本では平成8年頃からずっと低金利が続いていますが、ここまで低金利が続くことは過去に例がなく、いずれ上がることは明らかとされながら、それがいつであるかは専門家でさえ意見が分かれるところなのです。

ただ、1つだけ間違いのないことがあります。それは、できるだけ早く元金を減らすに越したことはないということです。たとえば上の例のように、変動金利を選ぶことで、固定金利を選ぶよりも月々の返済が3万円安くなるのであれば、それを生活のゆとりに回すのではなく、貯蓄して繰り上げ返済するのです。また、固定金利の場合は途中で変動金利への変更はできませんが、変動金利から固定金利への変更は可能です。金利が上昇してから固定金利に変えるのでは遅いので、ふだんから友人・知人と情報交換しておくことも大切です。

固定金利 変動金利

住宅ローン審査って?

住宅ローンで借入れをする場合、銀行が設定した条件を満たしているかどうかの審査が行われます。この審査に通らないと借入れが出来なくなってしまうので、不安を感じられる方も多いことでしょう。審査をスムーズにパスするための注意点を挙げておきます。

注意点 その1 他にローンを借りていませんか?

通常400万円以上の年収があれば、その35%までを返済できる金額と銀行はみなします。つまり、400万円×35%=140万円、月額になおすと11万6千円を返済可能額とみるわけです。ところがもしそこに、月々車のローン3万円、カードローン2万円の返済をしていた場合には、11万6千円から5万円を引いた6万6千円が返済可能額となり、借入れできる金額がぐんと下がってしまいます。住宅ローンを借りる際には、他のローンを清算しておくことが大切です。

月々返済可能額

注意点 その2 過去に消費者金融から借りていませんか?

独身の頃には仲間との遊興費や、給料日までのつなぎに気軽に利用していたという方も多いかもしれません。しかし銀行の審査基準では、銀行よりもはるかに利息の高い消費者金融で借りるということは、金銭感覚のあまりない人という判断をされることがあります。"それは若い時のこと、もう何年も利用していない"という方でも、金融機関に関する過去の履歴は残るため、場合によっては厳しい判断をされることもあるのです。自衛策としては、ある程度まとまった自己資金を用意すること。それだけの貯蓄が出来たという点が評価されれば、審査を通りやすくなります。

注意点 その3 カードの支払いを延滞していませんか?

ついうっかり期日を忘れて、カード代金が引き落とせないという連絡が入った。これもありがちなことです。でも審査の場では、自分で使ったお金の把握と管理が出来ていない人ということになってしまうので、日頃から注意して生活しておくに越したことはないでしょう。

住宅ローンが借りれない…

注意点 その4 何か隠していませんか?(笑)

私は長年、日本中央住販で住宅ローンの手続きをお手伝いしていますが、絶対に大丈夫だと思ったのに審査に通らないというケースでは、ご夫婦がお互いに内緒の借金をしていたり、過去に消費者金融で借りたことがあるのを黙っていたり、といったことがよくあります。包み隠さずに言っていただければ手の打ちようもあるのですが、審査書類を出してからではどうしようもありません。金融機関に関する履歴は調べればわかってしまうので、ぜひ住宅会社のローン担当者には、率直にありのままを相談されることをおすすめします。

住宅ローンを利用するメリット

住宅ローンと言うと、"借金を背負う"というイメージで重い気分になりがちですが、メリットもちゃんとあります。健康で快適な生活を送るための住宅を、国民が手に入れやすいよう、国が様々な税金の優遇措置を講じているからです。ご夫婦共働きの場合など、上手にローンを組めば、源泉徴収税が2人ともほぼ全額返ってくる場合もあります。景気が低迷して企業に元気がない分、銀行も住宅ローンに力を入れており、魅力のある商品を揃えていますので、賢く選んで賢くマイホームを手に入れてください。あなたにぴったりの住宅ローンはどれかを、ヒアリングをもとに私がアドバイスする相談会も随時「日本中央住販」にて開いています。住宅ローンに関することで何か悩み事があれば、ぜひ一度気軽な気持ちで私に話してみませんか?ご予約をお待ちしています。

資金のメドが立ったら、いよいよ家のプランへ!

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